Undang-undang perobohan binaan haram di tanah sendiri

OLEH DR ZULQARNAIN LUKMAN

Timbul persoalan mengenai perobohan binaan haram di atas tanah sendiri. Kini isu perobohan rumah ibadat yang dibina secara haram semakin hangat. Perdana Menteri pula telah memberikan endosmen kepada PBT dan pihak berkuasa lain untuk mengambil tindakan terhadap pelanggaran undang-undang yang berlaku.

Namun, sesetengah pihak terus mentafsirkan apa yang Perdana Menteri sebut itu sebagai satu lesen besar untuk merobohkan binaan haram yang dibina oleh orang lain atas tanah sendiri. Media melaporkan pihak Yayasan Kubra telah merobohkan satu rumah ibadat hindu di atas tanah miliknya di Rawang dengan bantuan aktivis isu ini.

https://malaysiatribune.news/…/roboh-kuil-di-rawang…/

Kedudukan undang-undang berkaitan hal merobohkan bangunan haram ini sebenarnya tidak seperti yang difahami oleh orang ramai. Undang-undang berkaitan mengambil balik hak tuan punya ke atas tanah ini adalah agak rumit. Perkara ini tidak sama seperti tuan punya mengambil balik hak ke atas harta yang bukan berbentuk tanah.

Harta ada dua kategori. Ada harta yang tak alih (immovable property) dan ada harta alih (moveable property). Untuk mengambil harta alih itu tidak sesulit mengambil harta tak alih. Bagi mengambil harta alih contohnya kereta yang dipinjamkan kepada kawan dan kawan kita enggan mengembalikan kereta itu kepada kita, kita hanya perlu ada kunci pendua dan tunggu kereta itu keluar daripada rumahnya. Jika kawan kita parking kereta tepi jalan kita boleh hidupkan kereta dengan kunci pendua dan bawa kereta kita itu balik rumah kita.

Bagi harta tak alih proses untuk mengambil semula milikan tanah itu agak rumit. Undang-undang membezakan kedudukan seseorang sebagai pemilik berdaftar yang namanya didaftarkan di dalam geran hak milik tanah dan orang yang menduduki tanah orang lain. Walaupun orang itu adalah pemilik berdaftar dalam hakmilik, dia tidak boleh sesuka hati bawa bull dozer atau backhoe dan runtuhkan rumah orang lain yang dibina atas tanah miliknya.

Pemilik tanah perlu mendapatkan perintah mahkamah dan seterusnya memohon untuk mendapatkan writ pemilikan dan baharulah boleh merobohkan bangunan haram yang dibina di atas tanah itu.

Ini disebutkan di dalam Aturan 45 kaedah 3 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 yang menyatakan:

Penguatkuasaan penghakiman bagi milikan harta tak alih. (A. 45 k. 3)

(1) Tertakluk kepada kaedah-kaedah ini, suatu penghakiman atau perintah untuk memberikan milikan harta tak alih bolehlah dikuatkuasakan oleh satu atau lebih cara yang berikut

(a) suatu writ milikan;

(b) dalam suatu hal yang kaedah 5 terpakai, suatu perintah komital.
Ada juga pemilik tanah yang menggunakan Aturan 89 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 bagi mendapatkan perintah pemilikan secara lebih ringkas dan lebih cepat. Namun, menggunakan kaedah ini perlu dibuat secara berhati-hati kerana kaedah ini tidak terpakai terhadap penyewa yang telah luput atau terhadap orang yang menduduki tanah itu atas izin pemilik terdahulu.

Ada pula orang berhujah dengan menggunakan kes SIDEK HJ MUHAMAD & ORS v. THE GOVERNMENT OF THE STATE OF PERAK & ORS [1982] 1 MLRA 156 yang mana di dalam kes itu, Raja Azlan Shah menyatakan,

“…It is well established that a Court of equity will never assist squatters to resist an order of possession illegally acquired; it will never intervene in aid of wrong-doers. (See Grafton v. Griffin 39 ER 130). We would like to say this at once about squatters. The owner is not obliged to go to the Courts to obtain an order of possession. He is entitled, if he so wishes, to take the remedy into his own hands. He can go in himself and turn them out without the aid of the Courts of law. He can even use force, so long as he uses no more force than is reasonably necessary. He will not then be liable either criminally or civilly. This however is not to be encouraged because of the disturbance which might follow but the legality of it is beyond question…”

Prinsip dalam kes ini sendiri menyebutkan bahawa tidak digalakkan untuk merobohkan bangunan haram kerana dibimbangi akan berlaku kekacauan akibat tindakan itu. Selain itu, fakta di dalam kes ini adalah tanah itu melibatkan tanah kerajaan dan bukannya tanah persendirian.

Sebab itu dalam banyak hal, peguam jarang menasihati anakguamnya untuk terus merobohkan apa-apa binaan haram yang dibuat di atas tanah miliknya kerana ia bakal menimbulkan isu-isu berbangkit dan mungkin akan terjadi berlaku tindak balas ganas. Adalah lebih baik mengikut cara yang telah ditetapkan di dalam kaedah Mahkamah supaya nanti tidak berlaku ‘backfire’ sekiranya berlaku kejadian yang tidak diingini.

Ada pula orang yang berasa bijak akan menggunakan logik begini:
Dah struktur dibuat di atas tanah orang. Kenapa pula pemilik tanah perlu kelulusan untuk robohkan?

Satu soalan nak tanya, sewaktu struktur itu dibina di atas tanah orang, permit dan kelulusan mana yang diperolehi?

Jawapannya sebab undang-undang ini bukan menggunakan satu logik. Logik undang-undang tidak sama dengan logik otak kamu walaupun kamu mungkin berasa diri kamu bertaraf mahaguru.

Penggubal undang-undang sudah tahu bahawa orang akan mempertahankan rumah yang dibina olehnya walaupun rumah itu dibina atas tanah orang lain. Apatah lagi jika binaan itu adalah rumah ibadat maka akan dipertahankan walaupun mungkin akan berlaku peristiwa berdarah.

Sebab itu, penggubal undang-undang hanya memberikan kuasa muktamad kepada hakim untuk membuat keputusan sebab undang-undang tanah ini kompleks dan berliku-liku. Boleh jadi orang itu bina struktur itu sudah bertahun-tahun dengan keizinan pemilik terdahulu.

Pemilik terdahulu pula pergi jual tanahnya kepada pemilik baru. Jadi, adakah pemilik baru itu boleh senang-senang bawa bull dozer dan robohkan struktur itu?

Ada juga orang pertikaikan kenapa PBT tidak merobohkan binaan haram itu. Mengikut S. 72 Akta Jalan Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133) PBT mempunyai kuasa untuk merobohkan bangunan haram itu. Kuasa PBT untuk merobohkan bangunan haram ini tidak terhad ke atas bangunan yang dibina di atas tanah awam atau tanah persendirian.

Mengikut S. 72, PBT pertamanya akan mengeluarkan notis kepada pemunya tanah untuk meruntuhkan bangunan itu dalam tempoh tertentu. Jika pemunya tidak dapat meruntuhkan bangunan itu dalam masa yang dinyatakan di dalam notis, pemunya boleh meminta PBT untuk meruntuhkan bangunan tersebut dengan syarat pemunya itu mendepositkan dengan PBT wang secukupnya bagi meruntuhkan bangunan itu, memindahkan apa-apa harta alih dan menyimpan harta alih.

Selain itu, pemunya juga perlu menanggung rugi PBT daripada apa-apa tuntutan atau prosiding yang mungkin berbangkit pada masa hadapan. Namun, kuasa PBT untuk meruntuhkan bangunan itu secara paksa hanya akan berlaku sekiranya pemunya tidak mematuhi kehendak notis tetapi pemunya nanti akan perlu membayar denda yang akan dikenakan.

Jika pemilik tanah sudah membuat laporan kepada PBT tetapi PBT enggan mengambil tindakan di bawah S. 72 ini, apa yang boleh dibuat oleh pemilik tanah adalah untuk memfailkan satu semakan kehakiman bagi mendapatkan satu perintah mandamus untuk PBT menggunakan kuasanya di bawah S. 72 ini.
Berkaitan kuasa Pejabat Tanah di bawah S. 425 Kanun Tanah Negara pula adalah terhad kepada tanah kerajaan sahaja dan bukan tanah persendirian.

Contoh PERINTAH Mahkamah adalah seperti yang disalin daripada kes MAHINDER KAUR HAZARA SINGH lwn. AMRAN AHMAD [2023] MLRHU 978 adalah seperti berikut:

Perintah MTSA Bertarikh 25 September 2018 [7] Pada 25 September 2018, YA Wong Kian Kheong, MTSA memerintahkan seperti yang berikut:

a) Defendan dan/atau semua penghuni dan/atau orang yang menduduki hartanah melalui Defendan hendaklah menyerahkan milikan kosong kepada Plaintif dalam masa 30 hari dari tarikh perintah ini diserahkan kepada Defendan iaitu hartanah yang dikenali sebagai HSD 89000, PT 304 Mukim Damansara, Daerah petaling, negeri Selangor Darul ehsan bersama sebuah rumah teres 2 tingkat beralamat pos No 17, Jalan USJ 16/3E, USJ 16, 47630 Subang Jaya, Selangor Darul Ehsan.

b) Bailif Mahkamah dan/atau anggota Polis Diraja Malaysia dibenarkan menggunakan kekerasan yang munasabah bagi tujuan mengekalkan keamanan serta untuk memasuki hartanah yang dikenali sebagai HSD 89000, PT 304 Mukim Damansara, Daerah petaling, negeri Selangor Darul ehsan bersama sebuah rumah teres 2 tingkat beralamat pos No 17, Jalan USJ 16/3E, USJ 16, 47630 Subang Jaya, Selangor Darul Ehsan untuk tujuan menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut kepada Plaintif jika Defendan dan/atau penghuni dan/atau orang yang menduduki hartanah tersebut gagal menyerahkan milikan kosong.

c) Defendan, ejen, orang suruhan dan/atau mana-mana saudara Defendan dilarang dan ditegah secara fizikal dan/atau lisan dari memukul, mengugut, mengganggu atau dengan apa-apa cara lain menggunakan sebarang kekerasan atau keganasan ke atas Plaintif, Bailif Mahkamah dan/atau anggota Polis Diraja Malaysia ketika dilaksanakan tindakan a) dan b) di atas.

d) kos permohonan ini RM5,000.00 dibayar oleh Defendan kepada Plaintif. Faedah sebanyak 5% setahun ke atas jumlah kos RM5,000.00 bermula pada hari ini sehingga pembayaran penuh.

Contoh WRIT PEMILIKAN pula adalah seperti berikut:

[10] Writ Pemilikan menurut A 45 k 12 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 bertarikh 12 Oktober 2021 adalah:

“Kepada Syerif,
Bahawasanya baharu-baharu ini, mengikut penghakiman Mahkamah kami tersebut bertarikh 25 SEPTEMBER 2018 telah diperintahkan bahawa defendan AMRAN BIN AHMAD hendaklah memberi plaintif MAHINDER KAUR A/P HAZARA SINGH pemilikan hartanah yang dikenali sebagai HSD 89000, PT 304, Mukim Damansara, Daerah Petaling, Negeri Selangor Darul Ehsan bersama sebuah rumah Teres Dua Tingkat beralamat pos No 17, Jalan USJ 16/3E, USJ 16, 47630 Subang Jaya, Selangor Darul Ehsan dan hendaklah membayar kepadanya kos RM5,000.00.

Kami perintahkan bahawa kamu memasuki harta tak alih tersebut dan menyebabkan MAHINDER KAUR A/P HAZARA SINGH mendapat pemilikan ke atasnya.”

KESIMPULAN

Ada sebab mengapa undang-undang berkaitan pemilikan tanah memberikan kuasa muktamad kepada hakim untuk memutuskan sama ada wajar atau tidak pemilik tanah untuk mendapatkan pemilikan semula tanah miliknya.

Secara umumnya, kebanyakan kes akan diputuskan berpihak kepada pemilik tanah memandangkan Kanun Tanah Negara memberikan hak kepada pemilik tanah untuk mendapatkan hak menduduki tanah miliknya.

Dalam kes tertentu, barangkali pihak yang menduduki tanah boleh membuat tuntutan balas bagi mendapatkan pampasan terutamanya sekiranya pihak itu menduduki tanah dengan izin pihak yang terdahulu atau sekirany berlaku pelanggaran undang-undang dalam proses merobohkan bangunan secara tidak sah.

Merobohkan binaan haram yang dibina di atas tanah persendirian tanpa perintah mahkamah boleh mengundang akibat yang buruk dan mungkin akan berlaku tindak balas ganas daripada pihak yang lain.

Bagi mengelakkan sebarang masalah yang timbul adalah afdal bagi pemilik tanah memfailkan kes di Mahkamah bagi mendapatkan milikan kosong dan tidak membuat keputusan sendiri secara sepihak. Perintah Mahkamah akan melindungi pemilik tanah daripada sebarang dakwa-dakwi oleh pihak yang tidak berpuas hati.

Walau pun proses Mahkamah mungkin akan mengambil masa tetapi kerugian pemilik tanah boleh dipampaskan menerusi tuntutan ganti rugi akibat pencerobohan. Jumlah tuntutan ganti rugi ini bergantung kepada fakta kes. Jika melibatkan gangguan kepada projek perumahan barangkali kerugian itu menjadi lebih besar berbanding dengan pencerobohan biasa.