Ini sebabnya RUU PSB boleh dianggap paling baik untuk jamin masa depan bandar

Penangguhan bacaan kali kedua Rang Undang-Undang Pembaharuan Semula Bandar (PSB) di Parlimen tidak wajar dilihat sebagai kelewatan.

Sebaliknya ia perlu dilihat sebagai langkah strategik untuk memperkukuh asas undang-undang yang bakal memberi kesan besar kepada kehidupan rakyat Malaysia, khususnya masyarakat bandar.

Langkah ini menunjukkan keseriusan kerajaan untuk mendengar, menilai, dan memperhalusi setiap pandangan daripada pemegang taruh sebelum undang-undang ini dilaksanakan.

Sehingga kini, sebanyak 108 sesi libat urus telah diadakan dengan pelbagai pihak termasuk pakar bandar, arkitek, perancang, NGO, kerajaan negeri, pemaju hartanah dan persatuan penduduk.

Fakta ini membuktikan kerajaan bersungguh-sungguh mendengar suara rakyat.

Ironinya, pihak pembangkang yang lantang membantah RUU ini tidak pernah hadir ke sesi-sesi libat urus berkenaan. Mereka menolak tanpa analisis, tidak memberi cadangan terperinci, dan gagal menawarkan solusi.

Sikap ini jelas menggambarkan penentangan politik sempit, bukannya perdebatan berasaskan fakta atau visi masa depan.

Urbanisasi dan Kepentingan Rakyat di Bandar

RUU PSB sangat relevan dalam konteks Malaysia yang kini semakin urban.

Data rasmi Jabatan Perangkaan Malaysia (DoSM) melalui Malaysia Social Statistics Review (MSSR) 2023 menunjukkan kadar urbanisasi Malaysia melonjak daripada 28.4% pada tahun 1970 kepada 50.7% pada tahun 1991, dan seterusnya 75.1% pada tahun 2020.

Ini bermakna dalam tempoh lima dekad, penduduk bandar bertambah daripada hanya 3 juta kepada lebih 24 juta orang.

Angka daripada United Nations Population Division pula menganggarkan kadar urbanisasi Malaysia pada 2020 berada pada tahap 77.16%, sejajar dengan trend global.

Statistik ini menggambarkan bagaimana rakyat Malaysia, termasuk orang Melayu yang sebelum ini majoriti luar bandar, kini semakin tertumpu di bandar-bandar utama.

Namun, pertumbuhan pesat ini membawa cabaran: kos sara hidup yang tinggi, jurang pendapatan, pencemaran, serta isu perumahan dan hak milik yang semakin kompleks.

Laporan Bank Negara Malaysia 2019 menegaskan harga rumah di bandar utama kini 4.4 kali lebih tinggi daripada pendapatan median isi rumah – menjadikannya tidak mampu milik bagi kebanyakan keluarga.

Justeru, PSB menjadi penting untuk mengurus kesan urbanisasi dengan meletakkan kerangka undang-undang yang adil dan lestari.

RUU PSB: Teras Kehidupan Bandar

Salah satu aspek penting yang disentuh oleh RUU PSB ialah isu hak milik strata dan kelestarian bandar dari bangunan using serta tidak terurus dengan lestari, yang kini menjadi realiti kehidupan bandar moden.

Menurut data Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan (KPKT), lebih 30% rakyat Malaysia di bandar tinggal di kediaman berstatus strata, termasuk pangsapuri, kondominium, flat kos rendah dan bercampur guna (mixed development).

Di Kuala Lumpur, Selangor dan Pulau Pinang, angka ini jauh lebih tinggi dan dijangka terus meningkat.

1) Hak milik strata bukan sekadar isu teknikal hak tanah, tetapi menyentuh soal keselamatan, keselesaan, keadilan dan hak rakyat terhadap harta milik mereka. Banyak masalah timbul dalam kediaman strata, antaranya:

2) Kegagalan penyelenggaraan bangunan akibat pertikaian antara pemilik, pemaju, dan Badan Pengurusan Bersama (JMB).

3) Beban caj penyelenggaraan yang tidak seimbang dengan perkhidmatan yang diterima, khususnya bagi pemilik unit kos sederhana dan rendah.

4) Masalah perundangan apabila pemilik berdepan kesukaran dalam mempertahankan hak mereka kerana kelemahan atau kekaburan undang-undang sedia ada.

5) Pembangunan terbengkalai atau tidak diserahkan dengan sempurna oleh pemaju, menyebabkan penduduk terhimpit.

RUU PSB menyediakan ruang untuk memperkukuh perlindungan terhadap hak pemilik strata dengan memperkemas undang-undang, meningkatkan penguatkuasaan, serta memberi kuasa lebih jelas kepada pihak berkuasa tempatan dalam mengawal selia bangunan usang, pembangunan terbengkalai dan isu keselamatan awam.

Di negara maju, hak milik strata diurus melalui rangka undang-undang yang ketat dan telus, membolehkan penghuni menikmati kualiti hidup lebih baik. Malaysia tidak boleh ketinggalan dalam hal ini kerana kediaman strata kini menjadi norma, bukan lagi pengecualian.

PSB dan Agenda Malaysia Madani

RUU PSB harus dilihat dalam kerangka Malaysia Madani, yang menekankan keseimbangan antara pembangunan fizikal dan kesejahteraan rakyat.

Bandar adalah jantung ekonomi negara, dan hak milik strata menjadi nadi kehidupan jutaan keluarga. Jika isu ini gagal ditangani, ia akan membawa kesan sosial dan politik yang besar.

Melalui PSB:

Hak pemilik strata lebih terlindung dengan undang-undang yang tegas terhadap pemaju culas dan pengurusan tidak bertanggungjawab.

Bangunan usang dan kawasan terbengkalai boleh diperbaharui dengan mekanisme undang-undang jelas, mengelakkan kemerosotan nilai hartanah bandar.

Komuniti bandar menjadi lebih inklusif dengan jaminan hak, akses ruang awam, dan peluang ekonomi yang adil.

Pelaburan domestik dan asing lebih terjamin kerana sistem hak milik yang telus dan berdaya saing meningkatkan keyakinan pasaran hartanah.

Penangguhan bacaan kali kedua bukan kelemahan, tetapi tanda kematangan. Ia membuktikan kerajaan serius mahu memperhalusi isu hak milik, melibatkan rakyat, dan memastikan undang-undang ini benar-benar berpihak kepada kepentingan negara dan rakyat.

Kesimpulan: RUU PSB dan Hak Rakyat

RUU PSB bukan sekadar undang-undang teknikal, tetapi payung besar yang akan menentukan wajah bandar Malaysia dalam dekad akan datang.

Lebih penting, ia menyentuh hak rakyat terhadap rumah dan harta mereka. Hak milik strata adalah realiti kehidupan bandar hari ini – dan undang-undang lama tidak lagi memadai untuk melindungi rakyat dalam era urbanisasi pesat.

Dengan PSB, Malaysia berpeluang membina bandar yang moden, bersih, tersusun dan adil.

Pemilik strata akan mendapat perlindungan lebih kukuh, manakala komuniti bandar dapat hidup dalam suasana yang lebih bermaruah dan sejahtera.

Menolak PSB tanpa hujah kukuh adalah menolak hak rakyat, terutama golongan bandar yang kini membentuk majoriti.

Sebaliknya, menyokong dan memperkukuh PSB adalah langkah ke hadapan – melindungi hak milik, memperindah bandar, dan memastikan Malaysia bergerak sebagai negara Madani yang moden dan inklusif.

Dr ShahNor Basri merupakan Felo Utama Akademi Sains Islam Jordan