RUU Pembaharuan Semula Bandar: Antara fakta dan auta

Oleh LIYANA MARZUKI

Ini beberapa propaganda di luar sana yang saya semak dengan apa sebenarnya ada dalam Rang Undang-Undang (RUU) Pembaharuan Semula Bandar (PSB) 2025:

1) Rampasan Tanah vs Pembaharuan Bandar

Propaganda:
Kerajaan nak rampas tanah rakyat, bagi kat pemaju.

Fakta:

♦️ Kalau rampasan tanah ikut Akta Pengambilan Tanah 1960 → pemilik hilang hak terus, hanya dapat pampasan.

♦️ Tapi Pembaharuan Bandar (URA) lain:

Pemilik tak hilang hak.
Ditawar unit/rumah baru di kawasan sama.
Mesti dapat manfaat sama atau lebih baik daripada rumah asal.
Boleh pilih nak kekal atau keluar dengan pampasan.

♦️Projek hanya jalan bila cukup persetujuan majoriti pemilik.
♦️Pemaju tak boleh “rampas” sesuka hati; semua kena ikut kuasa negeri & syarat ketat.

👉 Ringkasnya:
Rampasan = hilang hak.
Pembaharuan bandar = hak pemilik dilindungi + rumah gantian/manfaat setara.

(Seksyen 19, 21 & 24)

2) Kuasa Negeri vs Menteri

Propaganda:
Semua kuasa di tangan Menteri. Negeri diketepikan.

Fakta:
♦️ Ada Jawatankuasa Negeri dipengerusikan MB/CM.
♦️ Negeri sendiri yang wartakan kawasan pembaharuan.
♦️ Negeri jugak yang meluluskan pemaju & insentif.

👉 Menteri tak boleh “main belasah”. Kuasa tetap pada Negeri.

(Seksyen 10–15, 21)

3) Hak Pemilik & Pampasan

Propaganda:
Pemilik akan dipaksa keluar tanpa pampasan.

Fakta:
♦️ Pemilik wajib ditawar manfaat yang sama atau lebih baik.
♦️ Ditawar kekal di kawasan sama, kecuali dia sendiri pilih keluar.
♦️ Berhak dimaklumkan perkembangan projek.
♦️ Ada Jawatankuasa Mediasi (Federal & Negeri) untuk jaga hak pemilik.

(Seksyen 24–28)

4) Kuasa Pemaju

Propaganda:
RUU ini hanya menguntungkan pemaju.

Fakta:
♦️ Pemaju wajib bentang pelan kewangan & laporan projek.
♦️ Perlu kelulusan Jawatankuasa Negeri/Federal.
♦️ Boleh dikenakan syarat tambahan & penalti.

👉 Pemaju tak boleh bermaharajalela.

(Seksyen 17–20)

5) Isu Kaum

Propaganda:
Projek ini untuk usir Melayu dari bandar.

Fakta:
♦️ Threshold ditetapkan ikut umur bangunan, bukan ikut kaum.

♦️Ambang persetujuan:

🔵 80% kalau ≤30 tahun
🔵 75% kalau >30 tahun
🔵 51% kalau bangunan terbengkalai/berbahaya

♦️ Perbandingan:

🔵 Singapura – 90% (<10 thn), 80% (≥10 thn)
🔵 Hong Kong – 90%, turun ke 80% (≥50 thn), pindaan 2024 ke 65%–70%
🔵 Jepun – 80% untuk bina semula kondominium
🔵 NSW, Australia – 75% dengan kelulusan mahkamah

👉 Malaysia (75%–80%, umur minimum 30 tahun) seimbang. Tak longgar, tak ketat, dan langsung tak ada kaitan dengan kaum.

(Seksyen 19)

Pembangkang memainkan propaganda sedangkan fakta menunjukkan hak pemilik tetap terpelihara.

6) Suara Rakyat

Propaganda:
Pemilik tiada suara.
Fakta:
♦️ Pemilik mesti dirunding.
♦️ Rundingan mesti libatkan PBT & badan bebas.
♦️ Kalau tak cukup threshold, projek tak boleh jalan.
👉 Suara rakyat tetap jadi penentu.
(Seksyen 17(1)(a), 19(3))

Akhir kalam, nak bantah tiada masalah.
Tapi biar datang atas fakta, bukan propaganda.